Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes de la vida, pero en ocasiones los altos precios de estas propiedades pueden hacer que el camino sea un poco engorroso.
Afortunadamente, existe el crédito hipotecario que es una de las formas más factibles, rápidas y seguras de adquirir una propiedad y aquí te explicamos por qué. ¡Sigue leyendo y descubre todo para manejar este tema con total propiedad!
Crédito hipotecario: para comenzar...
Lo primero que tienes que saber es que este tipo de préstamos los otorgan las entidades financieras a corto o largo plazo para la compra de un bien raíz. Pueden ser viviendas, oficinas y locales comerciales. Algunos bancos también los entregan para realizar remodelaciones y la construcción de propiedades.
A grandes rasgos, el crédito hipotecario funciona de la siguiente manera:
1.- Haces la solicitud a la entidad financiera para la compra de la propiedad, entregando los requisitos que te soliciten;
2.- El banco analiza si eres candidato para recibir el dinero, establece el lapso de tiempo y las cuotas para pagar;
3.- Se te otorga el crédito;
4.- Hasta el momento que pagues por completo el préstamo, la vivienda es propiedad del banco en calidad de hipoteca.
El bien raíz, aunque puede ser usado por ti, queda en garantía del banco para avalar que devolverás el dinero bajo las condiciones que se establezcan en el contrato al momento de hacer efectivo el préstamo.
¿Qué tipos de créditos hipotecarios existen?
En Chile existen tres tipos de créditos hipotecarios que se diferencian de acuerdo con los instrumentos que usan los bancos para realizar el financiamiento.
A continuación te los explicamos uno a uno:
1. Crédito hipotecario con letras de crédito
La característica principal de este tipo de préstamo es que, el banco emite un instrumento financiero llamado letra hipotecaria que se puede vender en la Bolsa de Valores.
Si el banco lo desea, también puede adquirirla. De esta manera, la entidad financiera tiene la posibilidad de obtener la financiación que se le otorga al deudor.
El precio de las letras se establece en función de las condiciones del mercado. Esto significa que al momento de la venta puede haber una variación que será asumida por el banco o por el deudor. Dicho particular se establece desde el momento que se realiza el contrato.
2. Mutuo hipotecario endosable
Son préstamos en los que se emite una escritura de contrato que puede venderse en el mercado a través de un endoso. De esta manera, el titular del contrato se lo entrega a un tercero para su financiamiento.
Cuando se ejecutan los endosos, no se generan diferencias y la administración del crédito siempre queda bajo la administración del banco.
3. Mutuo no hipotecario endosable
Se trata del último tipo de crédito hipotecario y se caracteriza porque el banco financia el préstamo con recursos propios, lo que le otorga la particularidad de que bajo ninguna circunstancia puede ser transferido bajo la figura de un endoso.
Se regula con los acuerdos que se establecen previamente en el contrato. Esta característica facilita que las políticas del préstamo tengan mayor flexibilidad que los otros dos tipos que ya te mencionamos.
Es de destacar que las normativas están estipuladas por la Comisión del Mercado Financiero (CMF) en el capítulo 9-1 de las Operaciones con letras de crédito (Recopilación Actualizada de Normas de CMF). También, en el capítulo 8-4 de los Mutuos hipotecarios endosables (Recopilación Actualizada de Normas de CMF).
Conceptos que debes manejar para pedir un crédito hipotecario
Cuando empieces a analizar las opciones que tienes en el mercado para adquirir una vivienda a través de una financiación hipotecaria, te encontrarás con una serie de términos que, quizás, serán nuevos para ti.
Aquí te dejamos los que tienes que manejar:
Costo total del crédito (CTC):
Se trata del monto final al que ascenderá la deuda. Es la suma de todas las cuotas y seguros.
Monto bruto:
Se trata del monto final sumando los gastos operacionales. En este no se incluyen los seguros.
Valor cuota:
También se le denomina dividendo y se refiere a la cantidad de la deuda que se cancela en un tiempo específico. Generalmente, los pagos se hacen mensualmente y en la medida que se cumple con las cuotas la deuda empieza a reducirse.
Plazo del crédito:
Es el tiempo que tendrás para pagar el préstamo. Suele ser de cinco a 30 años. Dependerá de la entidad financiera.
Pie:
En los créditos hipotecarios, es el monto que no financia el banco y debes cancelar con recursos propios de contado.
Carga Anual Equivalente (CAE):
Es el porcentaje que cada institución financiera ofrece en el crédito. Esta varía de un banco a otro. Aquí suman el capital, el interés, plazo y seguros.
Tasa de interés:
Como en cualquier crédito, se trata del capital adicional que pagas por el préstamo.
Tasa Activa Bancaria (TAB):
Es la tasa de interés para operaciones de créditos ajustables.
Inflación:
Se trata del aumento en tiempo del valor del dinero. Basado en ello se establecen el importe de los bienes y servicios.
Nivel de endeudamiento:
No es más que la capacidad financiera que tienes para asumir una deuda.
¿Qué se necesita para un crédito hipotecario?
Los bancos se rigen por las normas de la Comisión del Mercado Financiero, pero también tienen plena autonomía para determinar si otorgan o no créditos hipotecarios. En este sentido, establecen sus propias normas y condiciones.
Debes saber que al momento de solicitar el crédito, te pedirán una serie de requisitos con los que evaluarán tu situación financiera y así comprobar que tienes capacidad de pago. Esto también permitirá establecer las condiciones del préstamo.
Ahora te mencionamos son algunos de los recaudos que debes tener a mano si está en tus planes solicitar un crédito hipotecario:
Si eres trabajador dependiente, es importante consignar las copias de las últimas liquidaciones de sueldo;
Copia del contrato que hiciste con la empresa. Esto con la finalidad de comprobar tu antigüedad laboral;
En caso de ser un trabajador independiente, es indispensable declarar las rentas que acrediten los ingresos;
Acreditar otros bienes de valor como autos, joyas, otros inmuebles, participación en empresas, entre otros;
Los antecedentes de la propiedad que se está por adquirir.
También es posible solicitar el crédito en conjunto con otra persona. En este caso, los mismos recaudos que tú entregues al banco debe consignarlos el segundo solicitante.
Aspectos que debes tomar en cuenta para solicitar un crédito hipotecario
Cuando haces la solicitud de un crédito hipotecario das un gran paso que te acerca al sueño de comprar una propiedad. Sigue estos consejos para que cuando realices la petición sea lo más óptima posible:
1. Elabora un simulador
Esto consiste en que compares y analices el crédito que estás por solicitar para determinar cuánto deberás pagar mensualmente y por cuánto tiempo.
Aquí debes tomar en cuenta el monto total, las cuotas, intereses y plazos. El objetivo es que tengas una visión real de sí efectivamente estás en la capacidad de honrar ese compromiso con el banco.
Toma en cuenta que al tratarse de un crédito para pagar a largo plazo, es imperativo que proyectes gastos futuros y posibles ingresos. También es una buena idea que consideres un fondo para emergencias.
La recomendación de los expertos en finanzas es que el dividendo no sea mayor al 25% de tus ingresos personales.
2. Evalúa los antecedentes financieros
Las instituciones bancarias analizarán tus antecedentes financieros para determinar si te otorgan o no el crédito. Así que tú puedes hacer una autoevaluación para que, en caso de necesitarlo, afines algunos detalles que te permitan tener más oportunidades de recibir el dinero.
Recopila todos los requisitos que te soliciten y procura estar al día con otros préstamos, incluyendo las tarjetas de crédito.
3. La tasación de la propiedad
Hay un detalle que debes tener muy claro: el banco realizará la tasación y avalúo de la propiedad para determinar que el precio de la misma esté ajustado a la realidad.
Para definir el costo del inmueble se toman en cuenta una serie de factores como las amenidades, si está ubicado o no en una zona de plusvalía, el estado en que se encuentra el inmueble, entre otros aspectos.
4. Considera contratar un seguro
Algunas entidades financieras solicitan al beneficiario del crédito hipotecario contratar un seguro contra incendios y otros riesgos, como desastres naturales. Es uno de los requisitos para otorgar el préstamo.
Es una buena idea que, antes de acudir al banco, revises las opciones que tienes para adquirir una póliza y la incorpores a los gastos. De esta manera evitarás sorpresas y podrás tener más control del dinero que deberás pagar mes a mes.
Luego de cumplir todos estos pasos, si tienes un buen historial crediticio y el banco comprueba que posees capacidad para pagar el dinero que estás solicitando, entonces las posibilidades de recibir el préstamo son altas.
Una vez que la entidad financiera lo aprueba, se inicia la fase de diseñar y firmar la escritura. Esto consiste en elaborar un contrato de compraventa que el comprador debe revisar. Cuando le ha dado el visto bueno se envía a la notaría donde se realiza la escritura pública.
Lo siguiente es que, tanto el vendedor como el comprador acudan a la notaría para la firma del documento.
¿Con qué instituciones financieras puedo sacar un crédito hipotecario en Chile?
Según los datos de la Comisión del Mercado Financiero, hasta el año 2021, el 23% de los deudores de las entidades financieras en Chile tienen activos créditos hipotecarios. El monto asciende en total a $35,3 millones.
Esto quiere decir que son cada vez más las instituciones que se suman al otorgamiento de este tipo de préstamos.
Actualmente, el mercado ofrece opciones para quienes desean adquirir, remodelar o construir una vivienda. Veamos a cuáles puedes acudir:
1. Bancos
Son los bancos los primeros en la lista, porque son las instituciones que tradicionalmente adjudican préstamos a sus clientes.
Cada uno tiene sus propias políticas. Las tasas acordadas y cuotas a cancelar, así como los montos a otorgar varían de un banco a otro.
La recomendación es que hagas una comparación en varios para que encuentres el que mejor se adapta a tus necesidades. ¡Créenos, la diferencia puede ser de varios millones de pesos!
La ventaja de solicitar un crédito en un banco es que, generalmente, cubren gran parte del valor de la propiedad. Suele ser el 80% del valor total. Lo que significa que deberás contar con, por lo menos, el 20% para cubrir por tus propios medios.
Sin embargo, algunas de estas instituciones también te ofrecen la posibilidad de solicitar un crédito complementario para lograr un financiamiento total. De no contar con la cuota inicial, es importante que consultes con los asesores financieros sobre esta posibilidad.
¿Necesito una tener una cuenta en el banco para solicitar un crédito?
No es necesario que tengas una cuenta corriente u otros productos financieros en la entidad bancaria que elijas para solicitar el crédito. Esto no está regulado por la ley, de hecho están prohibidas las ventas atadas.
Sin embargo, la mayoría de los bancos ofrecen algunos beneficios cuando se es cliente. Así que queda de tu parte si solicitas o no los productos que tengan a disposición.
2. Cajas de compensación
Surgieron en el año 2008 y se recomienda su uso cuando se trata de un crédito hipotecario cuyo monto es bajo. Solo los afiliados vigentes tienen la opción de acudir a la caja de compensación para solicitar el dinero que les permita adquirir una vivienda.
Las cajas de compensación se rigen por la Ley N° 18.833 y en ellas el Estado administra las cuentas de seguridad social.
Los préstamos que otorgan estas instituciones tienen un plazo de pago de 84 meses. En el caso de los créditos hipotecarios, los denominan prestaciones complementarias y provienen de los fondos proporcionados por el empleador y los trabajadores.
Te repetimos, para obtener este beneficio debes estar afiliado a una de ellas.
3. Cooperativas de ahorro y crédito
Se trata de organizaciones cuyo único objetivo es ofrecer servicios de intermediación financiera a sus socios. En otras palabras, son un tercero para la obtención de un crédito y estos siempre están atados a una garantía hipotecaria.
Las cooperativas de ahorro y crédito son una opción para quienes no tienen acceso a los bancos ni a las cajas de compensación.
Para que funcionen deben tener un mínimo de 50 socios y el patrimonio no puede ser inferior a las 3 mil unidades de fomento.
4. Compañías de seguros
Cuando se acude a una compañía de seguros para un crédito hipotecario, son las mutuarias las que gestionan el préstamo.
La mutuaria es una organización vinculada a la compañía de seguros. La función es entregar créditos hipotecarios y respaldar las inversiones del sector inmobiliario.
Al igual que sucede en los bancos, estos solo financian una parte del costo total de la vivienda, por lo que al acudir a ellas es necesario contar con un mínimo de dinero para cancelar la cuota inicial.
Generalmente, estas compañías son usadas por quienes tienen mayores ingresos económicos.
Entre las ventajas que ofrecen se encuentran meses de gracia y que la propiedad financiada suele ser la garantía del crédito.
¿Cuánto pagaré por un crédito hipotecario?
El monto que terminarás pagando depende del costo del inmueble, el porcentaje de financiación y los intereses. Además, cada tipo de crédito hipotecario está atado a sus propias políticas de pago.
También tienes que saber que puedes hacer un pago anticipado de todo el crédito o de una parte de él y en este caso, existe la posibilidad de ahorrar un porcentaje de los intereses. Toma en cuenta que de hacerlo así, el banco está en su derecho de cobrar una comisión de prepago que equivale al interés de la amortización.
Sin embargo, a las entidades que otorgan los créditos les conviene que se cumplan los plazos, porque de esa manera se adjudican la mayor cantidad de dinero posible de acuerdo con la tasa de interés.
En este punto es necesario mencionar que las tasas de interés pueden variar y afectar el monto de los dividendos que tienes que pagar.
Es muy importante que siempre estés al día con el pago de las cuotas, de lo contrario el banco podría empezar a cobrarte intereses penales si han acordado este punto en el contrato.
A esto súmale que, si la mora supera los 15 días, es el cliente quien asume los gastos de cobranza que van desde el 3 hasta el 9% de la deuda total.
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